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陆媒:中国房价将在半年内加速下跌(图)

作者:钮益泌    发布时间:2018-02-04 03:09:16    

中国楼价即将即进入加速下跌通道 从全国范围看,4月份已经成为更多城市的新房价格拐点月根据中国房地产指数系统调查:全国100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米,环比上月上涨仅0.10%,涨幅较上月缩小0.28个百分点从涨跌城市个数看,55个城市环比上涨,45个城市环比下跌,分别同比减少和增加8个 而对房地产市场更具冲击力的是,五一节假日3天,一线城市房产成交量大幅下降北京二手房仅成交了31套,同比大降82%,创2009年有网签记录以来的历史新低; 北京商品住宅共成交169套,同比去年五一假期降低78.9%,并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年最低值 深圳商品房成交同比跌幅超过六成;杭州在小长假期间主城区销售跌幅超过七成上海、广州两地虽与去年基本持平,但促销跑量楼盘在这两地大幅增加 从房价下降城市来看,宁波出现了7折新楼盘,而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调而各地二手房已经普遍出现了有价无市——房东降价赶不上买方心理降价预期的状况 造成房价下跌的最直接的原因是供需关系发生了变化全国住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米,而且仍在不断攀升原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激,2013年全国土地出让金同比大幅增加57%,出让面积增加超过10%这些地开发的楼盘在2014年陆续上市 与此同时,中国居民住宅消费能力已经接近被透支的极限,而仍有余钱买房的富豪和官员更多移民在海外买房 在供求关系逆转的背后,是中国经济对于房地产的依赖度已经达到了极限交银国际的一项研究表明,房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关,货币供应量走势领先约2-3个季度在12个月的滚动基础上,现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售这个比率实际上已处于历史最高水平,十分惊人 更深一层次探究,这里又潜伏着中国低通胀的秘密:一方面,房地产就像一块巨大的海绵,吸收了国内大部分新货币供应量而房价是不计入通胀的,计入通胀的是房租价 另一方面,激素和抗生素的使用大幅提高了中国粮食和肉食的转化率,比如OECD国家平均每10公斤粮食转化为1公斤牛肉,在中国是3.6公斤,这压低了农产品价格,而农产品在CPI中的比例高达近1/3 现在的挑战是,随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张,加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售,目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币升值吸引热钱投机而从海外借来的,随着美联储开始退出QE,中国越来越缺乏赚钱的项目,热钱外流正成为大势所趋,房地产泡沫正面临持续挤压、甚至爆破的风险 虽然5月14日央行要求商业银行保证首套房贷,但这最多是杯水车薪,也是纸上谈兵,因为对于商业银行来说,房地产正成为最大的风险领域今年一季度中国银行业不良贷款新增540亿元,创2008年9月以来最高水平,而去年全年才993亿元人民币,且这种新增不良贷款正在加速,其中矿产和房地产是重灾区最近,央行、银监会和保监会都在警告房地产风险 与此同时,央行和金融监管部门正在进一步加强商业银行的资金规范管理近日五部门联合发文《关于规范金融机构同业业务的通知》,逐项界定并规范了同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售(卖出回购)等同业投融资业务 该规定要求金融机构开展的以投融资为核心的同业业务,应当按照各项交易的业务实质归入上述基本类型,并针对不同类型同业业务实施分类管理这将增加商业银行的融资成本,大大约束商业银行的腾挪空间 此外,据媒体披露,监管层正将对“影子银行”挥出最重磅一击——10万亿银行非标融资或将回表,房地产资金输血管面临断裂风险 由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业,其监管升级或将进一步拉升房企融资成本和难度,这对于处于风声鹤唳中的房地产行业来说,这将是一次致命打击未来将出现因地产商资金链断裂而被迫的价格跳水——这将打破“面粉价”推高“面包价”的神话 即中国楼市泡沫已经从“价格最后上冲成交量下降”阶段,进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段,即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段按照国际经验,从成交量大幅下降到价格快速下跌,一般约6个月左右的时间 这一轮房价的下跌,按照笔者的估计,如果没有外部地缘政治危机的影响,也至少会跌去30-40%;如果爆发了伊朗战争或东亚战争,

 

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